任意売却ができない10のケース

任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合に、債権者の同意のもと一定の条件で不動産を売却することを言います。

任意売却は債務者、債権者はじめ全ての関係者の同意の上に成り立ちます。成功させるためにはいくつかの条件があり、必ず思うようにできるとは限りません。今回は、任意売却ができない10のケースについて解説したいと思います。

①、債務者本人、共有者全員の許可が得られない

お客様の中には、不動産を夫婦共同名義で所有しているケースも多くあります。離婚した後に任意売却をしようとしたとき、相手と連絡が取れず、協力が得られないこともあります。

②、保証人、連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない

このケースも①と同じで、連帯保証人、連帯債務者がいる場合は同意を得る必要があるので、事前にきちんと事情を説明する必要があります。

③、内見希望者が出ても、室内を見せないなど、販売活動に協力してくれない

通常の売却活動と違うのは、時間が限られているということです。基本的に競売の入札が始まる前には、決済まで終わらせる必要があります。そのため、反響は1件1件が本当に大事になります。「汚れているので見せたくない」「時間がないので見せられない」などと渋っていると、任意売却のチャンスを逃すことになってしまいます。

④、税金などの滞納額が債権者の許容範囲を超えている

任意売却の場合、税金などの滞納があれば、その分も債権者の同意を得ることで売却代金から配分してもらえます。これが任意売却の大きなメリットです。しかし、その額が多額で、売却代金のかなりの割合を占めていたりすると、債権者は承諾しないので、任意売却はできないということになります。

⑤、本人、もしくは共有者の意思確認ができない

これは通常の売却でも言えることですが、本人や共有者が認知症になっていたりして意思確認ができない場合は、売却することができません。成年後見人を立てることもできますが、時間や費用がかかったりしてしまいます。

⑥債権者との関係が破綻してしまっている

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関やサービスなどの債権者から電話があります。その際に暴言を吐いたり、喧嘩してしまったりして、関係が悪化していることがあります。その後、任意売却をお願いしようとする際に、「申し訳ございませんが、お客様とは売却の手続きを行いません。競売で処理してください。」と言われることがあります。そのため、債権者から連絡が来たときは、きちんと対処するようにしましょう。

⑦、物件自体に問題がある

増築を繰り返した結果、物件自体が購入当初にはなかった問題を抱えているということがあります。違反している物件をあえて購入するお客様はなかなかいません。また、物件を気に入った人が現れたとしても、住宅ローンを組もうとしたときに金融機関は担保として取ることができず、住宅ローンが使えないということになります。その際は、売却を依頼する不動産会社と対策を練る必要があります。

⑧、競売手続きが進み、時間的に猶予がない

先ほどお伝えしたように任意売却は、競売入札が始まる前に決済まで終わらせる必要があります。そのため、入札開始の数日前に任意売却を希望されてもできないです。債権者も受付してくれません。

⑨、債権者の同意が得られない

購入したいというお客様が現れても、価格が債権者の同意を得られないときは、任意売却は成功しません。債権者の同意が出る価格で購入していただくお客様を見つける必要があります。また、売却代金の配分調整についても、債権者の同意を得る必要があります。

⑩債務者(他にも連帯保証人などの関係者)と連絡が取れない、折り返しがない

任意売却をお手伝いする不動産会社が、債務者に連絡を取ろうとしても連絡がつかなかったり、折り返しがなかったりすることがあります。任意売却は時間が限られているため、限られた時間内に決済まで完了する必要があります。そのため、債務者との信頼関係が大事になります。電話しても出ない、居留守を使う、折り返しがないなどの行為が続くと、信頼関係が構築できないと判断せざるを得ません。債権者に事情をお伝えして、不動産会社から任意売却を辞退することになるため、ご注意ください。

このように、任意売却できないケースもありますが、現実的に無理なものもあれば、解決できるものもあります。そのため、早期に相談することが大きな解決に繋がります。まずは任意売却について知識、経験、実績豊富な不動産会社に相談してみてください。