古家付き土地を売却するときにかかる費用

　古家付きの土地を売却する際、通常の売却にかかる費用に加え、場合によっては別の費用や税金がかかることがあります。ここでは古家付き土地の売却にかかる費用の解説に加え、損をしないための対策についてポイントを押さえて紹介していきます。

古家付き土地を売却する時にかかる主な費用

　このうち仲介手数料と印紙税はほとんどの場合で発生しますが、登記費用や測量費用、そして売却後に課税される譲渡所得税は売却の内容次第でかかったりかからなかったりします。ひとつひとつ順を追って詳しく解説しますので、ご自分の売却でどの費用が発生するのかを確認しておきましょう。

１、仲介手数料

　仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で売買契約が成立した時点で支払うことになりますが、宅地建物取引業法によって以下のとおり上限が定められています。

• 取引額200万円以下の部分・・・取引額の5％以内＋消費税
• 取引額200万円～400万円以下の部分・・・取引額の4％＋消費税
• 取引額400万円以上の部分・・・取引額の3％以内＋消費税　　

例えば、4,000万円で売却した場合の計算式は次のようになります。

• 0円から200万円の部分　　　　　　200万×5％＝ 10万円
• 200万円以上400万円までの部分　200万円×4％＝ 8万円
• 4,000万円までの部分　　　　　 3,600万円×3％＝108万円
  合　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126万円

このように金額ごとに計算すると煩雑になるため、【物件価格×３％＋6万円】と速算法が用いられます。
　　4,000万円×3％＋6万円＝126万円

２、印紙税

　印紙税とは経済取引文書に課せられる税金で、不動産の売買契約書においても契約金額が1万円以上の場合は税金相当額の収入印紙を契約書に貼付しなければなりません。また、印紙税額は契約金額ごとに印紙税法で定められています。

4,000万円が売買価格の場合は本来印紙税は2万円ですが、軽減措置によって1万円となります。（軽減措置は令和9年3月31日まで適応されることが決まっています。）

３、測量費

　売買する古家付き土地の性格な面積や境界の確認のため、測量が必要な場合があります。測量された図面が法務局に登録されていれば登記簿と実際の面積がほぼ一致しており境界も確認されています。しかし、測量されていない場合は登記簿に記載されている面積と実際の面積に差異があることは珍しくありません。売主と買主の合意があれば登記簿の面積で売買することも可能です。

　しかし、実際の面積と登記簿の面積に大きな差があったり、隣接者と境界の確認が行われていなかったりすると後々トラブルになる可能性があります。そのため測量が買主からの売買条件になるなど、測量が必要になる場合があります。

　測量は土地家屋調査士に依頼します。測量の費用は土地の状況によって変わりますが、一般住宅の場合は40万円から80万円程度が目安になります。不動産会社が提携している土地家屋調査士事務所があるかもしれませんので相談してみましょう。

４、登記費用

　不動産売買を行うと所有権移転登記が必要となりますが、買主側の負担となり売主は負担しないのが一般的です。しかし、住宅ローン等の関係で抵当権の登記が残っている場合、売主の負担で抹消登記をする必要があります。抹消登記の費用は登録免許税が土地、建物それぞれ1,000円ずつ、司法書士への依頼報酬が1万円～2万円程度必要です。また、建物に増築部分や車庫等の未登記部分があれば、買主から登記を求められることがありますので不動産会社に確認しておきましょう。

５、譲渡所得税

　譲渡所得税とは、不動産を売却して利益である譲渡所得が発生した場合に、その譲渡所得に対して課税される税金です。そのため譲渡所得がマイナスであれば課税されません。また、譲渡所得税は売却するときではなく、あとから所得税と住民税として課税されるので注意が必要です。

①譲渡所得とは

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

　もしこれに特別控除額があれば差し引くことが可能です。収入金額とは古家付き土地の売却金額、取得費とは売却する古家付き土地を取得した時の費用を指します。例えば購入代金、建築代金、購入手数料などです。譲渡費用とは古家付き土地を売却するためにかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税を含みます。特にこの中では取得費が分からないと売却金額の5％になってしまい課税額が大きくなりがちなので事前に調べておくことが大切です。

特別控除には以下のもの等があります。

• マイホーム（居住用財産権）を売った場合の3,000万円控除
• 公共事業などで土地建物を売った場合の5,000万円特別控除
• 平成21年及び22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円控除
• 被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
• 低未利用土地等を譲渡した場合の100万円控除

　特別控除は、国税庁のホームページにチェックシートが用意されていますので、活用できるものがないか調べておきましょう。さらに、相続した不動産であれば、被相続人の居住用財産を売った時の特例に加え、相続財産を譲渡した場合、取得費の特例も適用できる可能性があります。この特例についても、国税局ホームページにチェックシートが用意されていますので参照してみましょう。

　譲渡所得の計算は、確定申告の様式に「譲渡所得の内訳書」があるので事前に記入してみると、譲渡所得がどれくらいになるかが分かり安心です。もし特別控除や取得費加算が適用できるか判断できない場合は、事前に税務署に相談しておくと損をする心配は低いでしょう。

②譲渡所得税の税率

　実際に支払う譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけた金額です。税率は売却する不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下であれば、所得税住民税合わせて39.63％、5年を超えれば20.315％となります。ただ、相続で取得した場合の所有期間は、前の所有者である親の所有期間も引き継がれます。そのため「親が所有していた期間」と「相続人が所有している期間」の合計期間で、長期譲渡か短期譲渡かの判断がなされるので注意が必要です。

　ここまでで、古家付き住宅を売却するときにかかる費用や、税金の内容に加え損をしないための対策を説明しました。古家付き土地を売却するときはある程度の費用が必要となりますので、事前に確認することをおすすめします。