査定サイトや不動産会社に査定依頼する前に！ 西宮市、芦屋市での自宅の価値を調べる方法を解説

ネットを見ていると『芦屋市、西宮市の不動産価格が上昇している』と謳った広告や記事を目にしたことがあるかと思います。そういった記事を見かけると、自分の家は今売るといくらくらいになるのだろうか・・・と、具体的な売却の予定がなくても気になりますよね。そういった記事の多くは一括査定サイトに誘導する記事であることがほとんどです。一括査定サイトは無料で複数の不動産会社から査定価格を提示してもらえる便利さがありますが、複数の不動産会社からの電話やメールに応対しなければならないといった煩わしさもあります。不動産会社に聞くと後でしつこく営業されそうと懸念する方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は自分で不動産の相場を調べる方法を紹介します。

土地の相場は４種類

土地には『一物四価』と言って、公示価格、基準地価、路線価、実勢価格の4つの価格があります。公示価格、基準地価、路線価はいずれも公的機関が公表している日本各地の土地の価格です。実勢価格は実際に取引されている価格のことをいいます。
それぞれの違いは、

公示価格：国が調べた土地の土地価格の目安
基準地価：都道府県が調べた都市以外も含む土地の適正価
格路線価：税金算出の基になる土地の価格
実勢価格：実際に売買された土地の価格

実勢価格は他の価格と違い実際の売買で取引される金額なのでとても参考になりますが不動産会社に聞かないと分かりません。
では、不動産屋に聞かずに相場を知るにはどうしたらよいのでしょうか。

相場を自分で調べる方法は3つあります

・公的機関の地価情報から相場を調べる
土地の値段しか調べることができません。土地を売る人もしくは家が古く建物に値打ちがない方に向いています。調べる際には路線価を使います。自分の土地の路線価がいくらかは国税庁のホームぺージで調べることができます。
まずは調べたい都道府県＞路線価図＞市区町村の順に選択。町名から該当する路線価図を探します。調べたい物件の路線価×土地面積で計算すればあなたの土地の路線価が分かります。
記載されている数字は千円単位なので、330と記載のある場合は330×1000=33万3000円が1㎡あたりの土地価格になります。
路線価は実際に売買されている価格の7～8割になるので実際にはもう少し「高い」土地であると予想ですることができます。

・過去に売買された取引価格から調べる
レインズマーケットインフォメーションというサイトでは、直近１年間に売買されたマンション、一戸建ての取引価格を調べることができます。ここで自分の不動産に類似した物件の事例を探し、その単価を元に相場を確認することができます。
トップページでマンションか戸建かを選択し、都道府県と地域を選んで検索します。追加検索条件の画面に進み、地域詳細や沿線、最寄り駅、駅からの距離などを入力して検索すると実際に売買された取引一覧が表示されます。ここで自分の物件に似たような専有面積や築年数の物件を探し、その単価を自分のマンションの平米数を乗じると相場を確認することができます。
気を付けないといけないことは、事例にマンション名が表示されないので町名や築年数から自分のマンションに近いものを参考にしないといけません。

もう1つ、不動産情報ライブラリというサイトがあります。「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」から入り、地域、種類、時期を選択して検索します。すると実際の取引価格情報が表示されます。この方法で検索すると、町内でいくらぐらいで不動産が取引されているのかが分かりますので、面積や築年数の近い物件を探して参考にしましょう。

・今、売り出されている物件から調べる
スーモやアットホームといった現在売出中の物件を探すポータルサイトを利用して、物件の種類や地域、沿線、駅などを選び検索することにより、自分の不動産に近い物件が今いくらくらいで売りに出されているのかを把握することができます。ここで確認できるのは実際取引された価格ではなく、現在の売出価格であることにご注意下さい。実際に成約する価格は売出し価格よりも安くなることが多く、特に戸建の場合は売出し価格よりも１割くらい安くなって成約になることが多いので、その分相場は安くなると考えて下さい。

今回紹介したサイトはどれも５分程度あれば結果が分かるのでぜひチャレンジしてみて下さい。所有する不動産のエリアや物件の種類によっては、紹介した方法では検索結果が少なくなる可能性があります。その場合は条件を少しずつ広げて多く検索結果がヒットするように調整してみるとよいでしょう。