建物に価値がない！？現在まだ住んでいるし、リフォームもしているのに・・・

不動産売却の際に、「あなたの家は古いので、建物に価値はなく土地だけの価格になります」と言われたことのある人は多いと思います。

今住んでいる建物に価値がないと言われると、
なぜ今住める状態の建物に価値がないのだろうかと疑問に感じるかと思います。

今回は、
・建物の価値
・建物と築年数の関係性
について解説していきたいと思います。

建物の価格は築年数が古くなればなるほど下がっていきます。
また、木造かマンション等の鉄筋コンクリート造かによっても価値の減り方は変わってきます。

建物の法定耐用年数は、木造は22年、軽量鉄骨造は27年、鉄筋コンクリート造は47年と、木造が一番短くなっています。
法定耐用年数とは国税庁が定めた税法上の建物の耐用年数を指し、木造でいうと、22年後には建物の価値がゼロになるということです。
これは22年で建物が使えなくなるということではなく、税金を計算する税法上の話です。

しかし、日本ではこの税法上の考え方がそのまま実際の家の価格に反映され、木造は20年を過ぎると「建物の価値が無い」とみなされるのです。

また、家の査定価格は建物価格と土地の価格に分けられます。
土地は築年数には関係ないので、建物の価値がゼロになっても、土地の価格はそのまま残ります。

そのため、建物があっても、土地の値段だけで取引されていることは実際多いです。

国土交通省が発表した資料でも、木造の戸建て住宅が築20年を超えると、ゼロ査定となることが分かったと報告されています。

また、一番建物価値が下落しやすい期間は、新築から築10年までと言われます。
誰も住んだことのない新築だと、本来の建物価値より高くなる「新築プレミア」がつくのですが、一度誰かが住んでしまうと、そのプレミアがなくなってしまい、本来の建物価値のみとなってしまいます。
そうなると、周辺の中古住宅に合わせた価格になっていくので、価格の下落幅は大きくなります。
また、築10年から20年までは価格の下落幅が極端に落ちるわけではなく、建物の劣化に応じてゆっくりと下落していきます。

実際の取引でも、木造住宅は築20年になると、新築時の10分の1程度になることが多いです。
これは、法定耐用年数を過ぎたことにより、銀行の担保評価が極端に低くなり、銀行からの融資が受けにくくなることが理由の1つです。

しかし、築20年を超えている家でも、ポイントさえ押さえておけば十分売却することが可能ですのでご安心ください。